「蘇州張家港」畢業季到來,你的房租上漲了嗎?

「蘇州張家港」

  如果你是租客,你的房租最近漲了嗎?如果你是業主,你最近漲租金了嗎?對于這兩個問題,大多數人都會給出肯定的答案。

  畢業季的到來,大量需求進入市場,直接帶來的影響就是租房市場的量價齊升。租金最近漲了,成為很多人的直觀感受,但究竟是暴漲,還是小幅上漲,衆說紛纭。

  一線城市房租環比上漲 北京最為典型

  以北京為例,6月底7月初,生活在北京的金女士計劃在公益西橋附近租一套兩居室,彼時的價格在7500元左右。但出差十天回京後,金女士發現,公益西橋附近同一區域兩居室的房租普遍上漲了1000元。

  小雪關注的雙井周邊的一個單間,5月-6月之間的租金在2600-2800元,到7月中旬時已經漲到超過3000元。最終她在自如上租了一個三居室中一間13平米的卧室,房租3290元/月,外加10%的服務費。她表示,7月份以來,自如上的房租價格就一直在上漲,“團結湖那邊的房子從3400漲到4300”。

  一名畢業生看中了海澱路社區的一個三居室中的一間卧室。原來的房租是3000元/月,最近幾天他接到中介通知,稱房東直接每月漲價1500元。

  在北京西北五環外著名的唐家嶺附近,林先生租了一套55平方米的一居室,租金為4100元/月,“有同事去年在這裡租了差不多面積的戶型,租金是3000元/月。”他說。

  在各大高校租房交流群中,很多畢業生反映北京最近房租漲價太快,漲幅在500-1500元/月之間,一個月之内漲價800元、1000元的情況普遍。

  根據最近租房的畢業生反映:海澱三四環左右的單間漲幅都有1000多元,朝陽區較靠城區的一居室漲價接近1000元,望京區域有出現最近漲價900元的情況。五環外地段也出現上漲,亦莊單間從5月的2300元漲到現在的2900元;通州土橋附近的二居室,去年房租為4500元,今年7月漲到5300元。

  在深圳,房租出現了一定上漲,不過漲幅不是太大。一位深圳租房者表示,南山區的一居室去年價格在4800-5000元左右,今年漲到5000-5300元。另一名在福田租房的人表示,公司附近的三居室中一間單間,現在的房租在3300元左右,去年2500元左右就可以租到類似的房子。“每年都在漲,不是最近漲起來的。”

  上海和廣州的房租走勢則較為平穩。上海一位租房者表示,整租的一套三居室,第一年房租8800元,去年9100元,今年是9000元。廣州有租房者表示,并未感覺近期的房租價格有大漲,在非市中心地段合租,人均月租金約在1000-2000元之間。

  不過,也有廣州市民表示,其整租的公寓價格有所上漲。“我去年在2号線飛翔公園附近的一室一廳整租是1100元,今年同位置單間1400元、1500元左右。”  

  多家研究機構數據業也表明,一線城市房租均在7月出現了上漲情況,但北京最為典型。

  根據中國房地産測評中心近日發布的《2018年7月中國城市租賃價格指數報告》顯示,在中國房地産測評中心監測的35個城市中,有10個城市7月份租賃價格指數環比上漲,四個一線城市全部在内;同比數據方面,深圳、北京同比上漲,漲幅分别為1.84%、1.55%,上海和廣州出現下跌,同比跌幅分别為2.03%、1.17%。深圳、北京的租賃價格指數同比持續呈現上漲态勢已經超過了19個月。

  我愛我家集團研究院統計顯示,2018年7月,北京的住房租賃月租金均價為4902元/套,環比6月上漲2.9%,漲幅略有縮小。其中普租的租金均價環比上漲6.2%,運營公寓的租金均價環比上漲1.4%。Real Data數據也顯示,2018年7月,北京單平米月租金為91.5元,環比上漲2.2%,漲幅收窄,地段優,配套好租賃物業成交占比的上升在一定程度上結構性拉升租金。

  在上海,據上海房屋租賃指數辦公室發布數據顯示,7月,上海高、中、低端租賃市場表現各有差異,其中高端市場租賃指數下降0.24%,降幅環比擴大0.13個百分點;中端市場租賃指數上升0.14%;低端市場租賃指數上升0.19%。而在廣州,據合富大數據統計,7月廣州住宅租金為50元/平方米/月,較6月的49.8元/平方米/月,環比微升0.4%;熱門租金段主要集中在1500-3000元和3000-4500元兩個區間段内,成交占比分别為32%和33%;兩房和三房戶型在7月繼續受到租客的追捧,成交占比分别達37%和34%。在深圳,機構數據也顯示,成交量雖然大漲,但租金相對平穩。58安居客截取了珠三角區域9個城市的線上租金表現,總體來看深圳、廣州兩個一線城市7月并沒有出現租金上漲趨勢。

  我愛我家集團研究院院長胡景晖表示,在年内,北京住房租賃市場的淡旺季規律依然存在,3月返京人流創下交易量高峰之後,7月大學生的畢業租賃需求不出意外地又帶來了年内的第二次高峰。伴随需求的增長,北京租金價格也在逐步上漲,但兩大旺季過後,8月起市場将向淡季過渡,市場的量價水平都将趨于下行。

  資本介入 規模擴張期的搶房潛規則

  目前租賃市場交易分成兩類:一類是普通租賃,租戶和業主直接交易,另外一類是中介,中間有一個轉租方,轉租方參與了出租,獲得差價,這也是今年來租賃市場出現的新特點。

  李先生名下北五環外立水橋附近的房子7月初租約到期,去年,他是以5500元/月的價格租給了個人租戶,到期後,考慮到市場的變化,李先生提出月租金漲500元,以6000元/平方米的價格續租一年,但租客沒有同意。

  租客拒絕後,李先生選擇把這套房源挂在網上,自己尋找租客。最初,李先生挂出的出租價格是6200元/月,按照他的設想,給租客留出了200元的談價空間,最終能按照他最初預期的6000元/月成交。

  房源挂出後,李先生很快就接到了咨詢電話,但全部都是中介公司打來的。A中介和B中介最初都提出可以以6200元的價格包租他的房源,但李先生沒有同意,然後兩家中介就和他展開談判,博弈價格。最終,B中介以6650元/月,加45天免租期的價格租下了他的房子。這樣算下來一年的租金,還是比他預期的6000元/月要高些,而且比較省心。

  這也從側面反映出普通租客對信息的發現速度與中介相比顯然不具備可比性,除非是業主特别堅定地拒絕中介,否則租客很難尋找到真正的個人房源。這就為中介互相擡價提供了底氣。

  那麼,一些地方的房租非理性上漲,乃至處于失控狀态,是否與中介推動有關?媒體報道的一個案例頗為典型:一名房東透露,自家房子要出租,120平方米的三居,心理預期7500元,來了兩家中介,一家報價8500元給11個月,另一家加價到9000元,幾輪過後租金漲到了每月10800元,給11個月……在這番“惡性”炒作下,最終的受害者顯然是租客。中介無利不起早,哄擡房租不可能做賠本生意,而整個租房市場陷入發燒狀态,“利益鍊”末端的租客隻能吞咽高房租苦果。

  58安居客房産研究院首席分析師張波認為,今年房租上漲不排除是部分中介機構的炒作,尤其是一些從事分散式品牌公寓的中介機色,為了能夠将手中的房源以更高價格出租,往往會在市場上釋放房租上漲的信息,這種炒作租金的行為需要政府予以嚴懲。

  易居研究院研究總監嚴躍進也建議政府針對租賃市場進行管控。對于當前租賃市場的價格來說,确實是需要管控。其實住建部以及包括鄭州等城市,實際上都強調了對租金的管控,但是對于管的具體操作體系還沒有建立。所以說後續房地産市場的價格管控中,租金管控也是一個很重要的内容。尤其是發展租賃市場的過程中,租金的定價方面還需要研究,進而形成一個市場化和具有保障屬性的租金定價機制。

  不正常的房租變化,看似隻是房租問題,背後卻是租房問題,而解決租房問題不能僅僅盯着租金。大力培育和發展住房租賃市場,已是上下達成的價值共識。一項研究表明,流動人口是我國特别是特大城市中最大的住房困難群體。2016年,中國流動人口的整體規模大概是2.4億,這些人主要集中在特大城市。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,勢在必行。

  除了規範租房市場,加大租賃住房供應也不可或缺。我國租賃市場以個人分散租賃形式為主,統計顯示,美國由機構持有或管理房源占比30%,日本高達83%,而我國不到5%。無論制度設計怎麼變革,落點都應該是實現共赢,在精準監管中釋放市場活力,在依法規範中保護民衆權益。

  來源:北京青年報、新京報、21世紀經濟報道,88房地産資訊網整理

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